三林老年康复中心

项目建议书

项目实施计划书
第一篇

项目建议书
项目确立的背景
项目选址和环境分析
项目可交付成果
项目组织委员会结构
项目市场分析及营销
项目投资估算
项目效益分析
综叙
第一章


项目确立的背景                           
1.1 项目确立的社会背景
1)  上海正处于人口老龄化过程中，老年人口高龄化迅速发展
         1999年末，上海市户籍人口中，60岁及以上老年人口为238.52万，占总人口的18.2%；65岁及以上老年人口为181.41万，占总人口的13.8%，据复旦大学、华东师范大学、上海社会科学院的人口研究所分别进行的上海市长期人口老龄化发展趋势预测，2030年时上海市65岁及以上户籍老年人口将达370—400万，比1999年增加1.0—1.2倍，占总人口的26.6—30.4%。


2)    在“少子化”和家庭规模小型化过程中，子女照料压力加大、“空巢家庭”及其中的独居老人家庭比重逐渐上升
           上海市自1979年以来实行普遍提倡一对夫妻只生育一个孩子的政策，全市户籍育龄妇女的总和生育率从1971年的1.96个减少到目前的0.9个以下，累计领取“独生子女证”的夫妇约230万对。预计在2010年后，即使生育政策允许一对夫妻普遍可以生育2个孩子，总和生育率也只能回升到1.5—1.6个。

        1998年上海市老年人口状况和意愿综合调查资
   料表明，在被调查的1717名≥65岁城市老人中，“空巢家庭”’占33.6%，独居户占7.5%，预计本世
   纪30、40年代大批独生子女的父母进入老年后，
   “空巢家庭”的比重将超过50%。

3)   在现代化和市中心城区人口向外扩散过程中，老年人子女工作节奏加快、分开居住的距离拉大
        2004年上海市老年人供养体系调查资料表明，在被调查的351名与所有子女分开居住的≥65岁城市老人中，离老人居所最近的子女，与老人居住在同一街道的占54.1%，与老人居住在同一区但不同街道的占18.8%，与老人居住在同一市但不同区的占20.5%，居住在上海市外的占6.6%。
   
       我们估计20、30年代后，随着现代化发展，老年人的子女工作节奏将进一步加快，势将更难照料老年父母。而且由于中心城区人口向外扩散，人口流动的加剧，大多数老年人与子女住所的距离将会比现在远得多。一旦居住家中的老年人生活不能自理，便会更多地寄希望于社区老年照料服务的支援。

4)   在今后相当一段时期内养老机构的发展还远远不能满足老年人的需求
        据上海市民政福利事业管理处统计，1999年末全市民政系统养老机构406家，床位2423张；据原上海市老龄委员会事业发展部统计，1999年末全市卫生系统共有老年护理院35家，床位2840张。两个系统合计养老机构床位数为27077张；仅占全市60岁及以上户籍老人数的1.14%，占全市65岁及以上户籍老人数的1.49%。

       此外，卧床不起的老人及其家属迫切需要的养护类床位数的比重小，严重供不应求。而且，现阶段上海市相当一部分养老机构硬件设施还较差，服务水准不高，康复训练、心理疏导等尚未引起重视。

5)   上海市政府每年都把加强社区建设，开展社区老年照料服务列为当年政府为市民办实事的重要内容
         最近上海政府准备大力发展服务行业，而在为老龄人服务方面，政府也会投入更多的注意力和更多的物力及财力。
         综上，可以预见开发老年康复中心具有很大的发展潜力和市场前景。
1.2 项目的实施背景
1) 在世博会的影响以及综合规划优势的推动下，浦东三林地区的开发蒸蒸日上。作为浦东新区的一个重要居住基地，三林地区未来将成为浦东中心城区向外拓展的一个重要区域和住宅建设发展的一条重要轴线。
2) 浦东“大三林”地区是指东起杨高南路、南临外环线、西及北到黄浦江的广泛区域。一条川杨河将该地区分为南北两块，北块是发展较为成熟的上南地区，昌里路为区域商业的中心，生活配套相当成熟，南区发展起步相对较晚，但也因此，住宅开发可以较少受到现有规划的束缚和限制，未来规划想象和发展空间更为巨大。

1.2 项目的实施背景（续）
3) 2010年“世博会”会址、“世界第一拱”卢浦大桥等多项重点项目即将或已经落户三林，使该区域的发展日渐加速，能级不断提升。其中，世博会会址中就有2平方公里面积位于三林。
4) 在世博开发的推动下，三林将成为生活中心，有一大批原来生活在农村中的老年人将进入一个新的更为密集的生活区。他们在清闲之后会需要一个能提供他们休闲、交流的地方。而许多家庭中年轻一族没有足够的时间来照顾家中的老人所以年迈的老人们则需要一个提供及时的照顾的场所。
第二章

项目选址与环境分析
2.1 项目选址
   根据浦东三林地区特有的居住格局，从交通、自然环境、区位优势等各个方面综合考虑，三林老年康复中心将落户于三林的南区，具体位置为浦三路与三林路交界处。建成后的康复中心将由浦三路、三林路和西泰林路构成一个环状的边界。周边为大面积的居住小区，拥有完善的生活设施。为康复中心提供了有力的后勤保障。


2.2 自然环境分析
2.2.1  原有环境
   此处原为浦东三林镇同济村所在（同济村包括12个大队），周边曾是一派田园风光，水绿天蓝，环境清幽。春天阳光和煦，万木蓬勃，香风袭人；秋天云高气爽，麦浪起伏，金风送喜。尽管现代文明也已在此留下脚印，然而，周遭的静谧却未曾追逐文明的喧嚣。在此疗养安歇无疑会是最好的去处。

2.2.2  现有环境
   三林政府根据世博开发的要求，将同济一片发展成集中居住区，现已建成10个街坊及明丰花园等高档住宅区，而相隔一条杨高南路的西面就是凌兆、海阳、联丰、恒大华城、翰城等低密度高档次的住宅区，形成了规模化的生活中心。由杨高南路、永泰路、浦三路、三林路形成的网格形交通枢纽使这里四通八达，再加上卢浦的建成更缩短了浦江两岸的距离。


2.2.3  未来环境
  交通方面：根据上海最新的城市交通规划，将有地铁M8线、轻轨L4线和城市快速铁R3线三条轨道交通线经过三林。
  环境方面：三林西侧规划有约7.6平方公里的大型综合性公园，南侧有500米宽的外环绿化带，北侧的川杨河随航运功能减弱，环境优势加强，将为三林构筑起一道滨河生活岸线 。

2.3 社会经济环境分析
   1)  中国是个具有几千年文明历史的国家，敬老、爱老、养老是中华民族的优良传统。建国三十三年来，随着社会主义制度的建立，物质和精神文明的建设，这种优良传统进一步得到发扬。重视社区建设，大力发展社区老年照料服务，是国际社会总结发达国家几十年来解决老年照料问题的经验教训所得出的重要理念。在1982年第37届联合国大会通过的《老龄问题维也纳国际行动计划》中明确指出：“社会福利服务应以社区为基础，并为老年人提供范围广泛的预防性、补救性和发展方面的服务。”建立这样一个中心具有良好的社会环境。
    2)  1994年，上海市民政局等17个政府职能部门和群众团体联合制定发布《关于加快上海市社区服务业的意见》，对加快发展包括老年照料服务的社区服务业的重要意义、发展目标、基本任务、统筹规划、政策优惠等作了具体规定。1997年，经上海市政府同意公布了市计划委员会等12个政府职能部门和群众团体联合制定的《上海市老年事业发展“九五”计划和2010年远景目标》，其中对老年人照料服务的发展规定了具体目标。1999年，上海市民政局起草了《上海市老年事业“十五”计划和15年规划思路》的报告，可见，建立这样一个中心必能得到政府支持。
  
   3)  上海市自1979年以来实行普遍提倡一对夫妻只生育一个孩子的政策，全市户籍育龄妇女的总和生育率从1971年的1.96（个）减少到目前的0.9（个）以下，累计领取“独生子女证”的夫妇约230万对。预计在2010年后，即使生育政策允许一对夫妻普遍可以生育2个孩子，总和生育率也只能回升到1.5—1.6个。上述变化，大大加重了子女对老年父母照料的压力，所以建立这样一个中心能得到广大群众的支持。

   4)  上海地处繁荣富庶的长三角，1992年以来，上海经济已连续11年保持两位数增长。2002年，全市实现国内生产总值5408.76亿元，按可比价格计算，比1990年增长2.9倍，平均每年增长11.9% 。上海社会生产力水平稳步提高，综合经济实力不断增强。按当年汇率折算的上海人均国内生产总值，1993年首次突破2000美元，1997年跃上3000美元台阶，2000年再上4000美元新台阶，2002年已接近5000美元，达到4912美元，继续居全国除港、澳、台地区外各省级地区之首。强大的经济实力告诉我们建立这样一个中心是有良好的经济环境的。
第三章
  项目可交付成果

   三林老年康复中心规划总占地面积为150000平方米，主要的设计规划特点是采用独立的公寓式设施，给病人以家的感觉。她将以下主要的三个部
  分和其他部分组成：
1) 生活服务区
  该区主要以提供日常生活服务为功能a、 三层独立式公寓，即每个病人将拥有自己个人的小房间（该公寓总占地面积为10000平方米），公寓将建设有600间公寓房，其中100间为夫妻房，100间为精神和生理上需要有特殊照顾的老人，400间为一般性的公寓房。b、工作楼，工作楼主要给医务人员提供休憩和住宿的场所，并划分出一部分空间作为业务办公室。c、后勤设施，后勤设施主要提供餐饮、衣物浣洗、商品购物等服务，包括餐饮中心，生活服务一条街等。
2) 医疗服务区
  该区的主要功能是给予病人医治康复服务。主要包括五层的医疗中心大楼，也是本康复中心的标志性建筑，可以分出身理治疗和心理治疗的两个大块。
3) 休闲娱乐区
  该区旨在给予病人提供放松、休息和娱乐的场所。包括健身设备房；棋排室；交流中心；篮球场两个；小型足球场一个。


4) 其他
  该区主要指的是本康复中心内部环境，环境的设计以贴近自然为理念，将会建成一派有山水情趣的风光来，如瑶池，蓬莱水阁，瑶池中配以喷泉，增以鱼戏，蓬莱水阁亭亭其上；又如假山，沁芬泉，假山将衬以榆槿，馥以药芍，沁芬泉汩汩而出；石径出于深幽，柔柳拂在水面。建成的环境必将十分适宜人疗养。